Черногория – ожившие легенды о пиратах и затонувших кораблях

Детство проходит, а вот детские мечты навсегда остаются с нами. Но если некоторые из них мы не может исполнить в силу некоторых объективных причин, то вот детскую, даже в большей степени юношескую страсть, к приключениям можем удовлетворить в полной мере, например, отправившись на курорты Черногории. В этой маленькой, но очень живописной стране, жемчужине Адриатики, давно и успешно развивается дайвинг. Только он носит не совсем обычный характер. Ныряя с аквалангом, будешь взволнован не столько красотой подводного мира, в прямом его понимании, со всем разнообразием кораллов, водорослей, рыбешек и рыб, сколько сокровищами поважнее, а именно сокровищами в прямом смысле.

Черногория – одна из немногих стран мира, которая может гордиться тем, что самые жаркие бои за властвование над водной территорией проходили именно здесь. Ни один раз пиратские и купеческие корабли встречались под черными и белыми флагами, чтобы доказать друг другу свое могущество и превосходство. Очень часто силы оказывались настолько равными, что в итоге схваток корабли просто уходили под воду. Вот поэтому любители нырять с аквалангом не столько любуются подводным миром, сколько имеют возможность наблюдать затонувшие корабли, в лабиринтах которых можно поплутать в поисках утерянных сокровищ, а если сильно развито воображение, даже представить себя капитаном Джеком. Так как многие корабли затонули на мелководье, то увидеть их становится возможным даже начинающим ныряльщикам.

Привязанность пиратов к Черногории объясняется довольно-таки просто. Страна со всех сторон омывается различными водами, и пресными и морскими. Развитость водной артерии и красота в сочетании с богатством не могли никого оставить равнодушными. Даже столица Черногории, город Подгорица, расположен на слиянии пяти рек! Эта страна всегда была очень зажиточной, так как здесь развивалась купеческая отрасль, ориентированная на то, что производилось населением на продажу. Богатые земли Черногории осыпали своих жителей многими природными богатствами. Здесь удивительным образом сочетаются оливковые рощи и скалистые ущелья, песчаные и галечные пляжи с полянами, усыпанными цветами и покрытыми сочной зеленой травой.

Заснеженные вершины, среди которых видны красные крыши уютных домиков, теплое солнце, древняя история и множество культурных ценностей делают курорты Черногории не только приятным местом для проведения поры отпусков и свободного времени в принципе, но отличным подарком. Потому что стоимость черногорских курортов приятно удивляет своими ценами. Становятся доступными, как простые отели, так и те, что посолиднее. Развлечения же, доступные в этой удивительной стране, сделают времяпрепровождения увлекательным и манящим. Призывные голоса ночных развлечений: кафе, ресторанов, дискотек, клубов, словно голоса сирен влекут за собой в темную даль, разрезанную многочисленными огнями.

Кстати сказать, Черногория – это одно из немногих мест, где становится доступным такой отдых, как рыбалка. Более того, в этой стране рыбалка развивается, и число желающих поудить рыбешек увеличивается с каждым новым годом. Связано это, как уже было сказано, с тем, что страна со всех сторон омывается разными водами, поэтому количество рыбы можно оценить по-сказочному «видимо-невидимо». Здесь же в Черногории находится самый крупный в Европе каньон реки Тары, охраняемый международной ассоциацией по защите общечеловеческих ценностей, ЮНЕСКО. То есть Черногории в полной мере может удовлетворить запросы отчаянных туристов, для которых спуски на каноэ и байдарках являются не просто увлечением, а смыслом жизни, разбавляющим пресное существование.

Черногория, пожалуй, одна из немногих стран мира, которая может похвастаться таким национальным уважением культурных памятников и ценностей. Жители страны ревностно и любовно охраняют и оберегают то, что осталось от былых времен. Именно поэтому в Черногории любознательные туристы могут найти и остатки оборонительных крепостей, и полуразрушенные города, и города, давно стертые с лица и карты земли, но оставившие свой дух и некоторые отметины в скрытых от посторонних глаз ущельях. Все в Черногории пропитано духом авантюризма и тайны, именно поэтому сюда хочешь возвращаться снова и снова...

Montenegro, Црна Гора, или просто Черногория

Черногория – одно из немногих государств, образовавшихся уже в XXI веке. После серии балканских конфликтов середины 1990-х от распавшегося федеративного государства Югославия остались лишь Сербия и Черногория. С 1992 по 2003 гг. их союз назывался Союзная Республика Югославия, затем, до 2006 г. – Государственный Союз Сербии и Черногории. 3 июня 2006 года Черногория вышла из состава «Малой Югославии», провозгласив независимость.

 Территория Монтенегро, как еще на западноевропейский манер называют эту страну, приблизительно соответствует размерам далеко не самой крупной в России Калининградской области, а население (около 670 тыс.) меньше числа жителей только Центрального административного округа Москвы.

Тем не менее, эта расположенная на теплом Адриатическом побережье балканская страна является одним из важных туристических направлений. Турбизнес приносит Черногории около половины всех поступлений в бюджет.

Так, впрочем, было не всегда. После серии балкан­ских войн, в которых Черногория выступала на стороне Сербии, экономика страны пришла в упадок. Восстановительный период занял несколько лет, и только к началу 2000-х страна открылась для массового иностранного туризма.

 

В Черногории есть на что посмотреть – синяя Адриатика с прекрасными пляжами, расположенными в уютных бухтах в обрамлении «черных» гор, озера, зеленые альпийские луга, самый глубокий в Европе каньон на реке Тара. Недаром New York Times поместила Черногорию в свой список стран, рекомендованных к посещению в 2010 г.

Благодаря почти полному отсутствию промышленных предприятий в стране прекрасно сохранился природный ландшафт. Причем индустриализация этому краю не угрожает: согласно собственной конституции, Черногория имеет статус «экологичного государства».

Все эти достоинства, включая очень приличное гастрономическое сопровождение, не оставили равнодушными туристов из России. Уже в 2004 г. здесь побывало 25 тыс. россиян, а с открытием авиасообщения в Тиват и Подгорицу в 2007 г. число русских туристов приблизилось к 100 тыс.

Многие посетившие эти места иностранные туристы решили обзавестись в Черногории собственным жильем. Неудивительно, что главным образом иностранцы заинтересовались курортной недвижимостью. Обычно в прибрежных районах регистрируется около 75% от числа всех совершенных на черногорском рынке «иностранных» сделок. Число объектов недвижимости, приобретенных иностранцами в столице страны Подгорице, едва доходит до 10% от общего объема.

Наряду с представителями Западной Европы и соседних с Черногорией стран в жилищный «шопинг» активно включились покупатели из России, выбирая наиболее дорогие районы побережья. Считается, еще до кризиса доля граждан России среди иностранных покупателей жилья в Черногории составляла более половины. Кроме россиян, на рынке были также весьма заметны англичане, ирландцы, граждане Германии, Словении, Сербии и стран Скандинавии.

В 2009 г. объемы продаж жилья иностранцам упали, но для туристического сектора год оказался не таким уж плохим: по данным Национального статистического управления Monstat, Черногорию посетило 1,044 млн иностранных туристов, в том числе 145,5 тыс. туристов из России. По сравнению с предыдущим отчетным годом – количество посетивших Черногорию россиян заметно (на 23,4%) увеличилось.

В 2010 году этот сектор продолжил развиваться: Министерство туризма Черногории, основываясь на данных Центрального банка, недавно сообщило, что в течение первых восьми месяцев 2010 г. доход от туризма составил около €539 млн, что на 7% выше, чем за соответствующий период 2009 года.

Сейчас между Россией и Черногорией действует безвизовый режим, позволяющий туристам-гражданам РФ находиться в стране до 30 дней. По истечении этого срока желающие продлить свое пребывание в Черногории на следующие 30 дней могут выехать из страны на несколько часов и вернуться обратно. Максимальный срок пребывания – три месяца.

 

Общеевропейский жилищный бум не обошел стороной и Черногорию. В 2005–2007 гг. цены на жилье удвоились, в отдельных объектах на побережье (г. Свети Стефан) дойдя до уровня в €6000–7000/кв. м. В первой половине 2008 г. цены все еще росли и, несмотря на начавшийся во второй половине года откат, обеспечили средний годовой итоговый прирост 12–15% (в зависимости от сегмента).

Предкризисная экономическая картина Черногории была достаточно благополучной: по данным Monstat, рост ВВП в 2007 г. и 2008 г. оказался, соответственно, 10,7% и 7,5%.

Андрей Хацаюк, управляющий компанией Jadran Buro (Бар, Черногория), говорит, что негативный эффект от мирового финансового кризиса жители Черногории ощутили значительно позже, чем в других странах. Вначале это просто было падение цен на автомобильное топливо на заправках на 30%. Этому все, естественно, были только рады.

Очень скоро подешевевший бензин отошел на второй план: в начале 2009 г. в стране был зарегистрирован спад в промышленности и туристическом секторе. ВВП упал на 5,7%, а средние цены на качественное жилье в прибрежной зоне опустились до €2500–3500/кв. м. То есть цены по сравнению с их пиковыми докризисными значениями снизились к 2010 г. на 30–40%, а стоимость некоторых объектов уменьшилась вдвое.

Тем не менее, Нико Лакович, управляющий директор компании Anex Consultancy (Подгорица, Черногория), считает, что Черногория прошла «экзамен на кризис» весьма успешно. Многие зарубежные инвесторы свернули свою деятельность, но не все: большинство все же осталось в Черногории. О доверии к этому рынку говорит также то, что именно в период кризиса в стране было начато несколько очень крупных инвестиционных проектов. Один из них – суперпроект по сооружению марины Porto Montenegro в Тивате, инициированный канадским мультимиллионером Петером Мунком. Первая очередь комплекса была завершена в августе 2010 г.

Андрей Хацаюк считает, что ценовые падения прои­зошли не только из-за кризиса. Если судить по совокупности таких основных для оценки объекта факторов, как месторасположение, состояние и уровень развития окружающей инфраструктуры, то можно однозначно сказать, что цены на многие объекты в Черногории были существенно завышены изначально. Это давало повод для неправильной оценки прибыльности и рациональности некоторых инвестиционных проектов.

В результате сильно пострадали многие девелоперы, предполагавшие в короткий срок построить и продать крупные многоквартирные комплексы. Эти расчеты в большинстве случаев не оправдались. Период строитель­ства пришелся на время самых дорогих стройматериалов, а период продаж – на времена самой низкой покупательской активности и мирового падения цен на недвижимость. Например, в прибрежном г. Бар цены в новостройках с максимальных €2800–2900/кв. м в 2007 г. снизились до €1800/кв. м, а в некоторых случаях и до €1500/кв. м.

Однако к числу пострадавших нельзя отнести те компании, которые начали строительство в 2008–2009 гг. при минимальных ценах на строительные работы и материалы. Сейчас, когда растет покупательская активность и рынок недвижимости начинает возрождаться, они как раз подошли к стадии завершения строитель­ства и началу продаж, имея возможность устанавливать конкурентоспособные цены. Эксперт из Jadran Buro приводит в качестве примера новый комплекс в г. Бар, где цены на дома, квартиры и таунхаусы с бассейном, службой по уходу за территорией и собственным рейсовым автобусом к пляжу начинаются от €1420/кв. м.

По прогнозам местного правительства в 2010 г. в экономике страны ожидается небольшой (0,5%) рост. Ситуацию на рынке жилья, где тоже заметны признаки выздоровления, отображают данные Национального статистического управления Monstat, согласно которым капитализация вводимых в строй объектов нового строительства во II кв. 2010 г. по сравнению с первой четвертью года почти удвоилась (€58,53 млн против €34,13 млн). По данным агентства Reuters, за первую половину текущего года объем иностранных инвестиций по сравнению с 2009 г. увеличился на 30%.

 

Первые русские покупатели в Черногории стали появляться в начале 2000-х годов, но тогда речь шла лишь о единичных покупках. Массовое «русское» освоение этого рынка началось в 2006 г., когда Черногория стала самостоятельным государством и обозначила своей приоритетной целью вступление в Евросоюз.

На тот момент черногорская недвижимость, по сравнению с другими европейскими странами, была еще относительно недорогой. Идея купить домик на побережье и получить безвизовый въезд в Европу показалась привлекательной достаточно большому числу россиян.

Как говорит Даяна Ульянова, менеджер по продажам компании Engel & Völkers (Будва, Черногория), в период начавшегося в 2007 г. кризиса ирландские и британские покупатели, столкнувшись с недостатком кредитования и ускоренным падением стоимости недвижимости на их внутренних рынках, практически полностью «выбыли из игры». Российские покупатели, способные покупать жилье, не прибегая к кредитованию, оказались просто вне конкуренции.

Вспоминая период наибольшей покупательской активности, эксперты отмечают, что покупатели были людьми совершенно разного достатка. Многие приезжали с деньгами, вырученными от продажи своих квартир в Москве или Санкт-Петербурге. Они искали себе «домик у моря» за строго определенную сумму. На дома, особенно стоимостью до €100 тыс., спрос был невероятный.

Это привело к тому, что цены начали расти ежедневно и хаотично, и определить реальную стоимость предлагаемых объектов стало просто невозможно. Достоверной информации о ценах на недвижимость, законах Черногории, тонкостях оформления недвижимости в собственность и других правовых моментах в тот период было крайне мало, люди плохо ориентировались в ситуации, попадали к многочисленным посредникам и в результате значительно переплачивали.

Управляющий компанией Jadran Buro говорит, что покупатели предкризисного периода и 2010 г. – это совершенно разные люди. Сейчас россияне прекрасно информированы, подходят к вопросу о приобретении недвижимости вдумчиво и основательно, многие ищут варианты уже не «летнего домика», а подбирают недвижимость с целью длительного или даже постоянного проживания.

Галина Смирнова, ведущий менеджер компании Adriatik Stroinvest (Бар –Сутоморе, Черногория), сравнивая покупателей из России с представителями других стран, отмечает, что если наши соотечественники выбирают объекты в шаговой доступности к пляжам, то англичане и немцы часто ограничиваются «видом на море», что обходится им примерно вдвое дешевле.

Андрей Хацаюк из компании Jadran Buro добавляет, что дома с «классическими» участками на побережье в 2–4 сотки, считающиеся для европейцев вполне прием­лемыми, для россиян не очень привлекательны.

Покупатель из России обычно хочет, чтобы вокруг его будущего дома был большой и ровный участок земли. Его очень привлекают плодоносящие южные фруктовые деревья в саду – цитрусовые, персики, гранаты, инжир, виноградные лозы. Никого из русских не оставляет равнодушным местная «экзотика»: огромные растущие под окном пальмы, кактусы и магнолии.

Для русских состояние дома часто не играет большой роли – они рассчитывают на последующий ремонт или даже реконструкцию дома с достройкой и перепланировкой. Как правило, важно, чтобы лестница, соединяющая этажи в доме, была внутренней, а не внешней, хотя большинство черногорских домов, с учетом южного климата, построены с «неправильной» лестницей снаружи.

 

Как отмечает Нико Лакович (Anex Consultancy), максимальные ценовые падения пришлись на недвижимость столичной Подгорицы, а также районы горнолыжных курортных городов Колашин и Жабляк. Там уценка составила местами более 50% от пиковых значений докризисного периода. Прибрежные районы пострадали в меньшей степени.

Самая дорогая недвижимость Черногории находится в исторических местах, охраняемых ЮНЕСКО. Например, в Которе и Перасте. Недвижимость в элитных курортных городках Свети-Стефан и Петровац дороже, чем в более крупных городах – в Будве, Тивате и Герцог-Нови. Похожие варианты (по близости к морю, качеству ремонта, престижности района) в Баре будут дешевле, чем в Будве, а в Ульцине дешевле, чем в Баре.

Несмотря на то что общая протяженность пляжей Черногории составляет всего 73 км, цены на прибрежную недвижимость различаются весьма существенно. А само побережье по ценовому признаку делится на четыре района.

Наиболее дорогой считается область так называемой «русской тусовки», или Будванская Ривьера: Будва, Бечичи, Милочер, Рафаиловичи и Петровац. Будванская Ривьера с ее центром в городе Будва – это центральная часть побережья с песчаными пляжами и

наиболее массовой жилищной застройкой.

Александр Горбунов, управляющий компанией CR Consulting (Загреб, Хорватия), отмечает, что Будва фактически превращается в русский город. Такой очевидный момент, как обилие рекламы на русском языке, можно связать с большим числом туристов из России. А число русских, которые купили здесь жилье и проживают в городе постоянно или хотя бы только в летний сезон, составляет несколько десятков тысяч человек.

Цены здесь опустились от своих пиковых значений 2007–2008 гг. на 30–50%, оставшись, тем не менее, на все еще довольно высоком уровне. «Квадрат» в новой квартире не дальше 300 метров от моря стоит €2600–2800, при большем удалении от берега – €1800–2200.

Вторым по престижности считается район Боко-Которского залива, где уже нет песчаных пляжей, но имеются небольшие галечные или бетонные площадки со спусками в воду. Этот район начал застраиваться очень давно, и прибрежные городки здесь в основном имеют австро-венгерскую архитектуру. Стоимость квадратных метров в этом районе несколько меньше, чем на Будванской Ривьере – от €1700, и нередко выставляются на продажу неплохие дома за €250–300 тыс.

Еще более недорогая и демократичная – Барская Ривьера: Сутоморе, окрестности г. Бар, Добра Вода. Район интересен великолепной природой (большие песчаные пляжи, сосновые рощи), близостью Скадарского озера и аэропорта Подгорицы.

Квартиры в новых домах предлагаются по цене от €1600/кв. м, с максимумом в €2200/кв. м. Наиболее дорогие варианты предполагают наличие мебели и оборудованной кухни.

Цены на дома в Барской Ривьере – от €120 тыс. В Добра Вода, например, можно купить новый дом площадью 150–180 кв. м с участком 2,5–4 сотки за €150 тыс. Галина Смирнова подчеркивает, что в Будванской Ривьере и Боко-Которском заливе таких домов просто нет, а если и появляются в продаже, то не менее чем за €350–500 тыс., притом что расстояния от этих районов всего 25–50 км.

Самые низкие цены на жилье – в пределах €1500/кв. м – в районе Ульцинской Ривьеры. Это самая теплая часть Черногории с отличными песчаными пляжами (длина одного такого пляжа – 13 км, ширина – около 200 метров). Область находится на границе с Албанией и считается мусульманской (мусульман – 65%). Важно отметить, что хотя потенциальных покупателей такое соседство часто настораживает, здесь никогда не было столкновений по национальному признаку или вероисповеданию. Немалая часть наших соотечественников покупает жилье именно там, в первую очередь – российские мусульмане из Татарстана.

На южную часть побережья страны советует обратить внимание управляющий компанией Jadran Buro Андрей Хацаюк, который считает эти места самыми привлекательными районами для инвестиций. Цены на землю здесь гораздо ниже, чем в других районах побережья, плюсы – низкая плотность застройки, открытое чистое море. Планируется активное развитие этого региона: сейчас разрабатываются и принимаются детальные планы урбанизации.

Интерес для покупателя могут представлять город Бар и расположенный в глубине страны город Жабляк. Благодаря наличию морского порта и железнодорожного сообщения, которое в других местах побережья отсутст­вует, Бар отличается от других городов приморья активной жизнью не только в летний туристический сезон, но и зимой. Оставаясь курортным городом, он может быть назван бизнес-центром всего побережья Черногории. Сейчас здесь можно приобрести как тридцатиметровую студию по цене €50 тыс., так и ультрасовременную виллу на самом берегу за €2 млн. Городские квартиры предла­гаются по €1500–1800/кв. м, дома с участками в 2–4 сотки – €1000–1200/кв. м. Квадратный метр виллы на первой линии от морского побережья обойдется в €3000, а виллы, расположенной на некотором отдалении от моря, но с шикарной отделкой – в €2000–2200.

Город Жабляк расположен в национальном парке Дурмитор в окружении красивых каньонов и реликтовых лесов. Неподалеку имеются оборудованные горнолыжные трассы протяженностью 3,5 км с перепадом высот более 700 м. Скоро будет завершено строительство скоростной магистрали, соединяющей Жабляк с приморьем. Средняя цена общей площади частного дома в городе Жабляк – €800–1000/кв. м, цена на участки – от €25/кв. м до €150/кв. м.

Эксперты уверены, что ценовое дно в Черногории пройдено: спрос в 2010 году начал расти, цены зафиксировались, покупатели вопрос о будущих дисконтах не поднимают.

 

Подгорица – самый крупный город Черногории с населением 170 тыс. человек. Здесь проходят автомобильные трассы с побережья в Сараево и Белград, имеется международный аэропорт и проходит железная дорога, соединяющая прибрежный Бар с Белградом. Расстояние от Подгорицы до Адриатического побережья – 45 км.

Согласно конституции Черногории официальной ее столицей является город Цетине, но в той же конституции Подгорица имеет статус «главного города». Здесь располагается правительство, парламент и большинство государственных учреждений.

По данным Центрального банка Черногории, недвижимость в Подгорице, цены на которую постоянно снижались с 2007 г., во II квартале 2010 г. начала дорожать. Средняя цена кв. м жилья в черногорской «второй столице» составила €1,196 тыс., что по сравнению с мартом 2010 г. показывает увеличение на 6%.

Несмотря на то что столица Черногории пока не входила в список лидеров продаж недвижимости иностранным покупателям, этот город, похоже, начинает привлекать по-настоящему крупных инвесторов. В отчете международной консалтинговой компании Colliers International отмечается, что архитектурный облик Подгорицы, во многом сформированный зда­ниями социалистического периода, сейчас стремительно меняется благодаря активному строительству современных комплексов. Эксперты компании утверждают, что город имеет высокий потенциал, прежде всего, в строительном и торговом секторах рынка.